בית המשפט פסק פיצוי לרוכשי דירה אשר שטח הדירה הוצג להם כשטח "ברוטו" בקובעו כי אין הדעת נוחה מהנוהג של מוכרי דירות להציג את שטח הדירה "ברוטו". "רוכש הדירה המצוי אינו מעלה בדעתו כי שטח ברוטו כולל גם את החלק היחסי בפיר המעלית ובחדר המדרגות. לכן, על המוכר להביא עובדה זו לידיעת רוכש הדירה במפורש ובאופן ברור".
סיפור המעשה תחילתו בזוג אשר רכש מחברה קבלנית דירה בת 6 חדרים בבניין רב קומות בפתח תקווה. בהסכם המכר לא צוין שטח הדירה. להסכם צורף תשריט של הדירה עליו הצדדים חתמו. בני הזוג טענו כי סוכן המכירות הבטיח להם מפורשות כי שטח דירה נטו (כולל קירות) הינו 164 מ"ר ואף רשם זאת בכתב ידו על גבי הפרוספקט. בפועל התברר כי שטח הדירה נטו הינו 142 מ"ר. בני הזוג תבעו בנוסף על כך גם פיצוי על ליקויי בניה.
בית המשפט סקר את הראיות בתיק ומצא כי לבני הזוג הוצג מצג שווא לפיו שטח הדירה, כולל קירות, הוא 164 מ"ר. במצג שהוצג לתובעים בשלב הטרום חוזי, לא צוין כי באותם 164 מ"ר נכללים חלקים מהרכוש המשותף.
לאחר סקירת ההלכות המשפטיות קבע בית המשפט כי, אין הדעת נוחה מהנוהג של מוכרי דירות להציג את שטח הדירה "ברוטו". רוכש הדירה המצוי אינו מעלה בדעתו כי שטח ברוטו כולל גם את החלק היחסי בפיר המעלית ובחדר המדרגות. לכן, על המוכר להביא עובדה זו לידיעת רוכש הדירה במפורש ובאופן ברור.
לטענת הנתבעים כי מדובר בנוהג שגור של קבלנים, פסק בית המשפט כי, אמנם בענף הבנייה נהוג לכלול בשטח "ברוטו" של הדירה גם חלקים שכלל אינם קשורים לדירה, כגון חלקים ברכוש המשותף והצמדות. עם זאת, אין זה סביר שמי שאינו נמנה על חוגי המקצוע בענף הבנייה, יבין כי שטח "ברוטו" כולל שטחים שמחוץ לדירה, ועל כן, כאשר ננקב בפרוספקט שטח מסוים, יש לתת לו את המשמעות בלשון רגילה, קרי, שטח הדירה עצמה.
בית המשפט אף התייחס בפסיקתו לטענה כי, בני הזוג ראו במו עיניהם את הדירה לפני רכישתה וקבע כי, העובדה שהקונה ראה את הדירה לפני קנייתה אינה פוטרת את המוכר מאחריותו לכך שהדירה נבנתה שלא בהתאם לתקנים החקוקים הרלוונטיים. הוא הדין במקרה שבו החוזה מתייחס לדירה בשטח פלוני ובפועל שטח הדירה – שהקונה ההדיוט ראה לפני כריתת החוזה אך לא מדד את שטחה – קטן יותר.
הפיצוי שנפסק לבני הזוג לא ישיב להם את השטח האבוד, אך אולי יפצה אותם (לפחות חלקית) בגין ירידת הערך של הדירה. אילו מסקנות ניתן להסיק מהמקרה הנ"ל?
בראש ובראשונה, מקרה זה ממחיש היטב את הצורך בליווי משפטי מקצועי לפני התקשרות בחוזה קבלן. סביר להניח כי לו היו התובעים נעזרים בעו"ד מקצועי היו מגלים כבר בשלב הטרום חוזי כי שטח הדירה שונה משקיוו לו. הבחירה הייתה אז בידם האם להתקשר בעסקה, אם לאו, ואם כן, בכמה.
בית המשפט מטיל חובת הגינות ושקיפות (מוגברת) על הקבלן, שאם לא כן עלול הקבלן להיתבע בעילת מצגי שווא. על הקבלן להביא לידיעת רוכש הדירה את כל העובדות הרלבנטיות לעסקת הרכישה ולציינן באופן מפורש וברור. זאת, אף אם הרוכש ראה במו עיניו את הדירה לפני ההתקשרות, ולמרות ניסיונות מצד הקבלנים לבטל מצגים קודמים לחתימה בתניות בחוזה עצמו.
* עו"ד יהודית דוידוביץ, בעלת משרד דוידוביץ', משרד עו"ד ונוטריון ביבנה. מתמחה בחוזים ובתביעות בתחום מקרקעין, נזיקין ומסחרי.
** לקריאת פסה"ד המלא: תא (כ"ס) 23830-06-10 יצחק דב גולובינסקי נ' משהב חברה לשכון בנין ופתוח בע"מ (פורסם בנבו, 16.02.2014)