top of page
  • עו"ד יהודית דוידוביץ

בית המשפט פסק לטובת בעלי הדירות וביטל את פרוייקט תמ"א 38 בשל התמהמהות הקבלן


מעל שנתיים המתינו לשווא בעלי הדירות שחתמו על הסכם תמ"א 38 לקבלת אישור להתחלת העבודות. הקבלן טען להגנתו כי העיכוב מקורו בהפקעה מצד הרשויות עליה לא ידע מראש. הדיירים ביקשו לבטל את ההסכם. בית המשפט דחה את טענת הקבלן, קבע כי ההסכם יבוטל והורה למחוק את הערת האזהרה שנרשמה לטובת הקבלן.


מה תמ"א? מה 38?


בניינים ישנים רבים באזור המרכז מצטרפים לפרויקט חיזוק, שיפוץ והרחבה במסגרת תמ"א 38. בעלי הדירות מתקשרים עם יזם / קבלן אשר מתחייב לחזק את הבניין נגד רעידת אדמה, לשפץ את חזית, פנים הבניין (לובי, חדר מדרגות) להוסיף מעלית, הרחבה ומרפסת שמש לדירות הקיימות וכל זאת בתמורה לקבלת זכויות לבניית דירות חדשות על גג הבניין.


דירה חדשה, בלי כסף ?


בעלי הדירות רואים בכך הזדמנות לשדרג באופן משמעותי את תנאי מגוריהם ללא השקעה כספית מצידם. הקבלן, מצידו, מקבל זכויות בניה לבניית דירות חדשות בתמורה יחסית נמוכה (עלות החיזוק והשיפוץ).


תמא 38 עורכת דין יהודית רבינוביץ

לפעמים כל שנותר הוא רק שלט


מדוע אם כן בבניינים רבים שהצטרפו להסכם תמא 38 לא מתחילות העבודות, וכל שנותר מהיוזמה המיוחלת הוא רק השלט?

רבים אינם לוקחים בחשבון כי מדובר בתהליך ארוך ולא פשוט שתחילתו בגיוס הסכמה רחבה מצד בעלי הדירות, הגשת תוכניות לאישור הרשויות לצורך קבלת היתר בניה והמשכו בעבודות החיזוק והבניה, על כל חוסר הנוחות הכרוכה בכך.


להשתחרר מההסכם


מה בכל זאת ניתן לעשות כאשר בעלי הדירות נוכחים לגלות כי היזם / קבלן מתמהמה מעבר לנדרש בקידום הפרויקט? האם ניתן לבטל את ההסכם?

לשאלה זו נדרש לאחרונה בית המשפט המחוזי בתל אביב **.

במקרה הנדון בחודש ינואר 2010 חתמו בעלי דירות בבניין ברמת גן, על הסכם עם חברה יזמית לביצוע תמ"א 38. החברה התחייבה לשפץ ולחזק את הבניין בתמורה לזכויות בנייה על הגג.


בעלי הדירות המתינו לקבלת היתר הבנייה בכיליון עיניים, אולם היתר זה לא נתקבל עד מרץ 2012. בשלב זה, בעלי הדירות כבר התייאשו והודיעו לחברה שהחוזה בטל ומבוטל.

החברה סירבה להשלים עם הודעת הביטול ובעלי הדירות נאלצו להגיש נגדה תביעה לבית המשפט המחוזי בתל אביב. בעלי הדירות טענו כי בחוזה נקבע, שאם החברה לא תקבל את היתר הבנייה בתוך 10 חודשים - החוזה יבוטל.


החברה ובעליה טענו מנגד, כי הם פעלו בנחישות להשיג את היתר הבנייה, והגישו את הבקשה הראשונית עוד בפברואר 2010, ממש בסמוך לחתימה על החוזה, אלא שבשלב מסוים, התברר להם כי העירייה הפקיעה חלק נרחב מחזית הבניין וכי עובדה זו לא ידועה להם ולא נרשמה במרשם פומבי כלשהו, על כן הם נאלצו להגיש בקשה מחודשת באפריל 2011.


החברה הוסיפה וטענה כי בעלי הדירות ביטלו את החוזה שלא כדין ואף גרמו בעצמם לעיכוב בקבלת היתר הבנייה.


דיירים - אל תחששו לאכוף זכויותיכם


בית המשפט מצא כי אין ממש בטענות החברה מאחר והתברר מעדות מהנדס העירייה כי השטח המופקע היה מסומן על גבי מפת מדידה של הנכס וידוע לחברה עוד בעת הגשת הבקשה הראשונה.


בנוסף נקבע כי, גם לו הייתה מתקבלת טענת החברה שלא הייתה מודעת לכך, לא היה מקום להתמהמה בהגשת הבקשה השניה, אשר הוגשה בחלוף למעלה משנה מיום הגשת הבקשה הראשונה (השגויה).


החברה, כך נקבע, הייתה צריכים לשנס את מותניה ולמהר ולהגיש את הבקשה המתוקנת עוד קודם לכן, ומשלא עשתה כן - עליה לשאת באחריות.

נפסק כי הנתבעת האריכה את הליכי ההיתר יתר על המידה - דבר שפגע בבעלי הדירות, אשר נותרו להתגורר בבניין ישן, שהיה זקוק לחיזוק מפני רעידות אדמה. במצב שכזה - החוזה בוטל על ידי בעלי הדירות כדין.


בית המשפט לא השיב לבעלי הדירות את הזמן האבוד שחלף, אבל לפחות שיחרר אותם מההסכם שכבל אותם לחברה היזמית ואולי כעת יוכלו להתקשר עם יזם מוצלח יותר.

מקרה זה ממחיש היטב את חשיבות הגדרת לוחות זמנים ברורים לקבלן בהסכם תמ"א 38 ואת הדרכים לביטול ההסכם במקרה של חוסר עמידה בלוחות הזמנים.

בנוסף, פסק דין זה מעודד בעלי דירות שלא לחשוש לפנות לבתי המשפט לאכיפת זכויותיהם החוזיות במקרה של הפרת ההסכם על ידי היזם.


* עו"ד יהודית דוידוביץ, בעלת משרד דוידוביץ', משרד עו"ד ונוטריון ביבנה. מייצגת דיירים בהסכמי תמ"א 38 ומתמחה בחוזים ובתביעות בתחום מקרקעין, נזיקין ומסחרי.


** לקריאת פסה"ד המלא: הפ (ת"א) 25945-05-12 נציגות הבית המשותף ברח' אנה פרנק 21, רמת־גן נ' א.ה. חג ייזום ונכסים בע"מ (פורסם בנבו, 31.03.2014)

71 צפיות0 תגובות
bottom of page